본문 바로가기
절세전략

상속재산 평가 방법에 따른 세절감 사례

페이지 정보

profile_image
작성자 최고관리자
댓글 0건 조회 317회 작성일 22-11-14 12:25

본문

상속세 신고시 상속재산 평가를 어떻게 하느냐에 따라서 상속세는 물론 이후 양도세까지 영향을 받는데, 그 효과가 어느정도인지 사례를 통해서 알아보고자 합니다. 가급적 사례는 실제와 유사한 금액으로 구성했습니다. 그래야 정말로 발생가능한 세절감이 체감되기 때문입니다.


[사례 구성]​

상속재산 중 근린상가 건물이 하나 있습니다. 해당 건물의 공시가격은 약 8억원이지만 감정가액은 12.5억원으로 약4.5억 차이가 발생합니다.
상속인은 해당 건물 양도 계획이 있는 상황이라, 감정했을 때와 안했을 때 세금 효과를 알고 싶어합니다.



1. 상속개시일 : 22.07.01

(피상속인의 취득일 : 20.01.01)

2. 양도예정일 : 23.12.31

3. 양도금액 예상치 : 14억원 ~ 16억원

4. 해당 건물의 상속분할 : 자녀2명이 50% 씩 협의분할

5. 상속세 누진구간 : 30% (과표 5억원~10억원)


위  사례 구성에서 양도세 시뮬레이션은 총 4가지로 나올 수 있습니다. 양도가 14억원에 대해서 상속재산을 감정했을 때와 안했을 때, 그리고 양도가 16억원에 대해서도 역시 감정여부로 나뉩니다.


4가지 사례에서 공통점은 모두 상속일로 3년 미만 시점에 양도하므로 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 동시에 피상속인의 취득일로 양도일까지 2년이 경과하므로 세율은 기본세율이 적용됩니다. 일반적인 부동산의 경우 취득일로부터 2년 미만인 경우 60% 또는 70%의 높은 단일세율이 적용됩니다. 그러나 상속으로 취득한 부동산은 상속인의 취득일(=상속개시일)부터 기산하는 것이 아니라 피상속인의 취득일로부터 기산합니다. 따라서 피상속인의 취득일인 20.01.01~ 양도이인 23.12.31 까지 2년이 경과하므로 누진세율 적용이 가능합니다. 마지막으로 취득세 등 기타 필요경비는 생략했습니다.

사례별 차이점을 살펴보겠습니다.



Case1-1 은 양도가 14억원인 경우로, 상속재산에 대한 감정평가를 진행하지 않은 상황입니다. 따라서 상속재산가액은 공시가격인 8억원에 신고되고 상속인들의 취득가액도 8억원으로 적용됩니다. 이 때 50% 지분을 받은 상속인 한명당 부담할 양도세 및 그 지방세는 1억3백만원 정도입니다. 100% 지분에 해당하는 두사람 전체의 세부담은 2억6백만원입니다.



Case1-2는 Case1-1 에서 상속재산 감정 진행한 것만 차이가 있습니다. 감정가액인 12.5억원으로 상속세 신고가 되었고 상속인들의 취득가도 12.5억원이 됩니다. 이때 100% 지분 기준의 양도세 및 그 지방세 부담액은 26.7 백만원입니다.



결국 양도가액이 14억원으로 예상되는 상황에서 감정하는 경우와 하지 않는 경우의 양도세 및 그 지방세의 차이는 약 1억8천만원 입니다. 즉 감정을 통해서 양도세를 약 1.8억원 줄일 수 있습니다. 그러나 감정으로 인해 상속세가 늘어나는 부분과 비교가 필요합니다. 상속세는 누진구간 30% 이므로 12.5억원 - 8억원 = 4.5억원의 30%인 약 1.3억원의 상속세가 증가하게 됩니다. 따라서 감정했을 때 상속세 증가액보다 양도세 감소액이 약 5천만원 정도 크다는 것을 알 수 있습니다.



Case2-1 과 Case2-2 는 양도가액을 16억으로 예상하면서 각각 감정을 하지 않은 경우와 한 경우로 나뉩니다. 이 때 둘의 양도세 및 그 지방세의 차이는 1.92 억원으로 감정했을 때 늘어나는 상속세 1.3억원에 비해서 약 6천만원정도 양도세 절감 효과가 더 크게 나타납니다.



물론 상속재산의 감정여부를 항상 양도세만을 고려해서 의사결정하지는 않습니다. 보다 종합적인 판단하에 진행하는 것이 바람직하며, 꼬마빌딩이나 나대지와 같이 반강제적(?)으로 감정이 필요한 경우도 있습니다.



그럼에도 상속세 신고는 자산의 이전과 이후 처분의 관점에서 보면 매우 좋은 절세의 기회가 될 수 있습니다. 특히 상속재산을 단기간에 양도할 계획이 있다면 감정을 통한 취득가액 상승효과로 상속세 부담이 더 클 지, 양도세 절감이 더 클 지 비교하는 것은 필수적인 검토 절차라 하겠습니다. ​